Baufinanzierung trotz Kredit

Baufinanzierung trotz Kredit

Baufinanzierung trotz bestehendem Kredit

Baufinanzierung trotz bestehendem Kredit

Sind Sie auf der Suche nach einer neuen Baufinanzierung trotz aktuell bestehendem Kredit? Egal ob Privatkredit oder Baukredit – die Ausgangslage ist eine andere und deshalb muss man einige Dinge beachten.

Nehmen wir einmal als Beispiel folgende Situation:

Ein Ehepaar hat bereits einen Kredit für ein Auto, der noch eine Restschuld über 5000€ sowie eine laufende Finanzierung für eine Eigentumswohnung mit einer Restschuld von 50.000€. hat

Beide sind in einem Angestelltenverhältnis, haben jedoch aufgrund der beiden vorhandenen Kredite eine monatliche Belastung in Höhe von 800€, mit der sie – in der Regel – keinen neuen Kredit in Höhe von etwa 280.000€ für den Bau eines neuen Hauses inklusive Grundstück erhalten.

Hinzu kommt, dass sie kein Eigenkapital haben, mit dem es den laufenden Kredit tilgen oder gar auflösen könnte.

Was kann man also tun, um dennoch eine neue Baufinanzierung zu erhalten, obwohl es bestehende Verbindlichkeiten gibt?

Als erstes muss man wissen, dass eine Baufinanzierung ein Kredit ist, der günstiger hinsichtlich der zu zahlenden Zinsen im Vergleich z.B. zu einem Autokredit ist. Der Grund dafür ist, dass die geldleihende Bank ein geringeres Risiko hat, denn sie erhält von dem Schuldner als Pfand das Grundstück sowie das darauf stehende (oder gebaute) Haus und den Eintrag im Grundbuch als Eigentümer.

Im Umkehrschluss ist die Laufzeit einer Baufinanzierung im Durchschnitt deutlich länger, wodurch die Zinseinnahmen für die Bank wiederum höher sind und sie deshalb auch im Durchschnitt geringere Zinsen anbieten kann.

Was passiert also nun, wenn man eine Baufinanzierung über 100% oder gar 110% (inkl. der Nebenkosten) oder wie in diesem Fall über 140-150% (inkl. der bestehenden Verbindlichkeiten) haben möchte?

Auf den ersten Blick klingt das absurd und einschlägige Experten möchten einem weismachen, dass es gar keinen Sinn macht, einen weiteren Kredit zu nehmen.

Betrachten wir das ganze jedoch im Detail.

Unter welchen Voraussetzungen eine Baufinanzierung trotz laufendem Kredit Sinn macht

Es gibt Konstellationen, in denen eine neue Baufinanzierung – vor allem bei den jetzigen niedrigen Zinsen – vollkommen Sinn macht.

Nehmen wir noch einmal das Beispiel von oben:

Autokredit mit einer Restsumme von 5.000€
Immobilienkredit mit einer Restsumme von 50.000€

Gehen wir davon aus, dass das Fahrzeug einen derzeitigen Wert von 15.000€ hat und die Immobilien von 75.000€ – in diesem Fall haben beide Kredite eine höhere Sicherheit, als die offene Restsumme.

Es könnte also Banken geben, die diese Schuld aufnehmen, weil sie wissen, dass die Sicherheit, die sie als Pfand erhalten mehr Wert ist und sie im Falle eines Notverkaufs ihr Geld zurück erhalten.

Wenn jetzt auch noch die laufenden Einnahmen aus beiden Angestelltenverhältnissen sicher sind (Festvertrag) und in einem Beruf, der auch in der Zukunft gefragt ist, zudem in einer Höhe, die die Tilgungs- und Zinsraten des neuen Baukredits deckt, dann gibt es durchaus Banken, die einer neuen Baufinanzierung zustimmen könnten.

Wichtig hierbei ist jedoch, dass man den Einzelfall betrachtet.

Stimmen z.B. oben genannten Punkte nicht und das Fzg. ist ein Exot und hat einen Verkaufswert von 6000€ und die Immobilie ist in einer unbeliebten Wohngegend und nur noch etwa 45.000€ Wert, dann sieht die Situation wiederum schnell ganz anders aus.

Die alternative und leichtere Lösung wäre die laufenden Kredite aufzulösen

Am leichtesten ist es, wenn man die laufenden Kredite auflösen kann – sprich, indem man z.B. den Autokredit zurückzahlt (und dafür einige Monate spart und auf Konsumausgaben verzichtet) und dann das schuldenfreie Auto ebenfalls noch verkauft, um z.B. bei einem Hausbau die Nebenkosten zumindest decken zu können und die Eigentumswohnung ebenfalls verkauft und damit den offenen Immobilienkredit (dann sogar ohne Vorfälligkeitsentschädigung) auflöst und im besten Fall hier auch noch ein Plus hat und somit sein Eigenkapital erhöht und dann in einer Situation ist, in der man einen ganz „normalen“ 100% Baukredit oder gar 90% Baukredit mit verbesserten Zinsen erhält.

Falls ein Verkauf/Auflösung des aktuellen Kredits nicht in Frage kommt

Unter gewissen Umständen ist es fast unmöglich oder mit hohen Kosten (Stichwort Vorfälligkeitsentschädigung) verbunden, laufende Kredite aufzulösen.

Dann kommt man wieder in die Situation, dass man einen neuen Kredit braucht, und seinen aktuellen Kredit oder gar mehrere Kredite noch eine bestimmte Laufzeit haben, die man nicht einfach auflösen kann.

Deshalb braucht man eine Baufinanzierung trotz Kredit.

Wie oben bereits erwähnt, lehnen einen viele Kreditgeber per se ab, wenn man mehr als 110% finanzieren möchte.

Wenn man jedoch folgende Punkte beachtet, kann es funktionieren

  • Die laufenden Kredite haben einen höheren Gegenwert, als die offene Verbindlichkeit (=Restschuld)
  • Es gibt ein festes Arbeitsverhältnis des Kreditnehmers, idealerweise beider Kreditnehmer
  • Die Netto-Monatseinnahmen sind so hoch, dass Sie sich problemlos die monatliche Belastung, bestehend aus Zinsen und Tilgung leisten können (bitte nicht 1%, sondern eher 3% Tilgung kalkulieren!)

Wenn diese Bedingungen zutreffen (oder wenn sie in absehbarer Zeit zutreffen), dann können wir Ihnen die ING-DiBa als vertrauensvollen Kreditgeber mit günstigen Konditionen empfehlen.

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