Baufinanzierung trotz Kredit

Baufinanzierung trotz Kredit

Baufinanzierung trotz laufendem Kredit oder Schulden

Baufinanzierung trotz laufendem Kredit oder Schulden

Sind Sie auf der Suche nach einer neuen Baufinanzierung trotz aktuell bestehendem Kredit? Egal ob Privatkredit oder Baukredit – die Ausgangslage ist eine andere wenn man noch Schulden hat, deshalb muss man einige Dinge beachten.

Nehmen wir einmal als Beispiel folgende Situation:

Ein Ehepaar hat bereits einen Kredit für ein Auto mit einer Restschuld von 5.000€ sowie eine laufende Finanzierung für eine Eigentumswohnung mit einer Restschuld von 50.000€.

Beide sind in einem Angestelltenverhältnis, haben jedoch aufgrund der beiden vorhandenen Kredite eine monatliche Belastung in Höhe von 800€. Mit der erhalten sie – in der Regel – keinen neuen Kredit in Höhe von beispielsweise 280.000€ für den Bau eines neuen Hauses inklusive Grundstück.

Hinzu kann kommen, dass sie kein Eigenkapital mehr haben, mit dem das Ehepaar die laufenden Kredite tilgen oder gar auflösen könnte.

Was kann man also tun und welche Schritte sind notwendig, um dennoch bspw. eine neue Hausfinanzierung trotz Schulden zu erhalten?

Kurzer Hinweis vorab: Wer eine „normale“ 100 % Finanzierung sucht, findet hier mehr Informationen. Und wer seinen finanziellen Spielraum für einen Immobilienkredit direkt prüfen möchte, kann hier eine Vorausberatung bei der Interhyp anfragen (warum die Interhyp? Finden Sie weiter unten auf der Seite 😉 ). Aber zurück zum Thema…

-„Wie einen Immobilienkredit trotz Schulden bekommen?“

Als erstes muss man wissen, dass eine Baufinanzierung ein Kredit ist, der günstiger hinsichtlich der zu zahlenden Zinsen im Vergleich z.B. zu einem Autokredit ist. Der Grund dafür ist, dass die geldleihende Bank ein geringeres Risiko hat.

Sie erhält von dem Schuldner als Pfand das Grundstück sowie das darauf stehende (oder gebaute) Haus samt Eintrag im Grundbuch. Wenn die Dinge also nicht so glatt laufen, hat die Bank in der Regel sehr weitreichende Möglichkeiten.

Im Umkehrschluss ist die Laufzeit einer Baufinanzierung im Durchschnitt deutlich länger, wodurch die Zinseinnahmen für die Bank über die Zeit höher sind und sie deshalb auch im Durchschnitt geringere Zinsen anbieten kann.

Was passiert also nun, wenn man eine Bau- oder Hausfinanzierung trotz Schulden möchte? Vielleicht ist der Wunsch auch 100% (oder mehr) zu finanzieren?

Auf den ersten Blick mag das ein wenig absurd aussehen und selbst ernannte „Experten“ möchten einem weismachen, dass es „auf jeden Fall“ gar keinen Sinn macht, einen weiteren Kredit zu nehmen.

Betrachten wir das ganze jedoch mal im Detail.

Unter welchen Voraussetzungen eine Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung trotz laufendem Kredit Sinn macht

Es gibt Konstellationen, in denen eine neue Baufinanzierung – vor allem bei den jetzigen niedrigen Zinsen – vollkommen Sinn macht.

Nehmen wir noch einmal das Beispiel von oben:

Autokredit mit einer Restsumme von 5.000€
Immobilienkredit mit einer Restsumme von 50.000€

Gehen wir davon aus, dass das Fahrzeug einen derzeitigen Wert von 15.000€ hat und die Immobilien von 75.000€ – in diesem Fall haben beide Kredite eine höhere Sicherheit, als die offene Restsumme.

Es könnte also Banken geben, die sich darauf einlassen. Warum? Da sie weiß, dass die Sicherheit (die sie als „Pfand“ erhält) mehr Wert ist und sie im Falle eines Notverkaufs ihr Geld (recht sicher) zurück erhält.

Deswegen sind zum Beispiel Hausbanken oft im Vorteil, da diese den bisherigen Verlauf, den Kreditnehmer und seine Zahlungsmoral kennen. Insbesondere wenn diese auch die bestehenden Kredite bereits ausgegeben hat.

Wenn jetzt noch…

  • die laufenden Einnahmen aus beiden Angestelltenverhältnissen sicher sind (Festvertrag),
  • in einem zukunftsträchtigen Beruf, der auch in der Zukunft gefragt ist,
  • zudem das Haushaltseinkommen in einer Höhe ist, die Tilgungs- und Zinsraten des neuen Baukredits sicher abdecken,

…gibt es sicher durchaus Banken, die einer neuen Baufinanzierung offen gegenüberstehen.

Entsprechend schwierig sind pauschale Aussagen, dass Hausfinanzierungen trotz bestehender Kredite nicht möglich sind.

Wichtig ist, sich den Einzelfall anzusehen. Es gibt viele Konstellationen und verschiedene Voraussetzungen.

Ein guter Berater kann die Situation erfassen und eventuelle Lösungen aufzeigen. Oder noch unerkannte Geldquellen aufspüren.

Stimmen die oben genannten Punkte nicht? Ist das Fahrzeug ein Exot mit einem Verkaufswert von 6000€?

Die Immobilie ist in einer unbeliebten Wohngegend und nur noch etwa 45.000€ Wert?

Dann sieht die Situation schnell anders aus.

Die alternative und bessere Lösung wäre die laufenden Kredite aufzulösen

Am leichtesten ist es, wenn man die laufenden Kredite auflösen kann – sprich, indem man z.B. den Autokredit zurückzahlt.

Szenario (1) wäre zum Beispiel das neue und teure Auto gegen ein günstigeres „einzutauschen“. Dies mit dem Vorteil (i) keinen Kredit mehr zu haben (den die neue Bank bewerten muss und der ein Risiko für diese darstellt) und (ii) eventuell zusätzliches Eigenkapital für den Immobilienkredit verschafft.

Szenario (2): Wird das Auto nicht mehr benötigt, könnte man (für einige Monate) sparen, auf Konsumausgaben verzichten und dann das schuldenfreie Auto verkaufen. So könnten zum Beispiel bei einem Hausbau in der Folge die Nebenkosten gedeckt werden. Auch der Verkauf der Eigentumswohnung kann überlegt werden und mit den Mitteln den offenen Immobilienkredit (eventuell sogar ohne Vorfälligkeitsentschädigung) zu tilgen. Im besten Fall wird sogar ein Plus erzielt, das Eigenkapital erhöht und eine Situation erreicht in der es einen ganz „normalen“ Baukredit mit 20-30% Eigenkapital und (besseren) Zinsen gibt.

Die Banken mögen es gerne einfach und müssen bei Immobilienkrediten trotz Schulden nicht nur die Hausfinanzierung prüfen, sondern auch die anderen Kredite samt finanzierten Objekt. Vielen Banken wird dies schnell zu kompliziert und risikoreich, weswegen diese dann von einer Finanzierung absehen.

Falls ein Verkauf/Auflösung des aktuellen Kredits nicht in Frage kommt

Unter gewissen Umständen ist es fast unmöglich oder mit hohen Kosten (Stichwort Vorfälligkeitsentschädigung) verbunden, laufende Kredite aufzulösen.

Dann kommt man in die Situation, dass man einen neuen Kredit braucht. Insbesondere wenn der aktuelle Kredit oder gar mehrere Kredite noch eine längere Laufzeit haben, die man nicht einfach auflösen kann (oder will).

Deshalb braucht man eine Baufinanzierung trotz Kredit.

Wie oben bereits erwähnt, lehnen einen viele Kreditgeber per se ab, wenn man mehr als 100% finanzieren möchte.

Wenn man jedoch folgende Punkte beachtet, kann es funktionieren

  • Die laufenden Kredite (=Restschuld) sind niedriger als der Wert des Autos, der Wohnung usw.
  • Wurden alle Möglichkeiten Eigenkapital aufzubringen ausgereizt? Wer zum Beispiel über Eigenleistung und handwerkliches Geschick Leistungen erbringt, kann dadurch „Eigenkapital“ ersetzen… Wie können Sie Sicherheiten für die Bank schaffen?
  • Können Förderprogramme genutzt werden (Stadt, Bundesland, KfW etc.), können Erbschaften und Schenkungen vorgezogen werden?
  • Wichtig ist ein festes Arbeitsverhältnis des Kreditnehmers, idealerweise beider Partner / Kreditnehmer
  • Die Netto-Monatseinnahmen sind so hoch, dass problemlos die monatliche Belastung, bestehend aus Zinsen und Tilgung drin sind (bitte nicht nur 1%, sondern eher 3% Tilgung einplanen!)

Wenn diese Bedingungen zutreffen (oder wenn sie in absehbarer Zeit zutreffen), dann können wir Ihnen die kostenlose und unverbindliche Beratung der Interhyp zur Immobilien-/Baufinanzierung empfehlen.

Die Interhyp als Finanzierungsvermittler hat rund 400 Banken im Vergleich. Sie kennt die Anforderungen der Banken und weiß, welche Bank was, wo und unter welcher Bedingung finanziert (auch welche Banken zum Beispiel trotz bestehender Kredite Finanzierungen anbieten). Die Interhyp sucht das beste Angebot für Sie heraus. Sie sparen sich somit das Anschreiben und Vergleichen diverser Banken und derer Angebote.

Sollten Sie sich erstmal nur informieren wollen, bietet die Interhyp alternativ die Vorausberatung an, bei der Sie auch ohne konkretes Objekt bereits Planungssicherheit für Ihre Immobilien-Finanzierung erlangen.